Maklerprovision-Rechner: Courtage berechnen, Aufteilung beim Kauf und Rechner in Excel
So berechnen Sie die Maklerprovision beim Immobilienkauf: Netto- und Bruttosatz, Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer nach den Regeln seit Ende 2020, Bestellerprinzip bei Mietwohnungen und ein Rechner zum Nachbauen in Excel.
Die Maklerprovision (Courtage) wird beim Immobilienkauf als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet, zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie je die Hälfte; beauftragt nur der Verkäufer, darf dem Käufer höchstens die Hälfte auferlegt werden. Ein Maklerprovision-Rechner zeigt aus Kaufpreis, Provisionssatz und Aufteilung, wer wie viel zahlt. Diese Anleitung erklärt die Rechnung, die Regeln und den Aufbau eines Rechners in Excel.
So wird die Provision berechnet
Provisionssätze werden oft brutto angegeben, also einschließlich Umsatzsteuer. Ein Nettosatz von 3 % ergibt brutto 3,57 % (3 % × 1,19), ein Nettosatz von 5 % ergibt 5,95 %, ein Nettosatz von 6 % ergibt 7,14 %. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Verhandlungssache; regional haben sich unterschiedliche übliche Sätze herausgebildet.
- Provision netto: Kaufpreis × Nettosatz
- Umsatzsteuer: Provision netto × 19 %
- Provision brutto: Provision netto × 1,19
Wer zahlt? Die Regeln im Überblick
| Situation | Regel |
|---|---|
| Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher, beide Seiten beauftragen den Makler | Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte (Halbteilung). |
| Nur der Verkäufer beauftragt den Makler | Der Käufer kann vertraglich höchstens zur Hälfte verpflichtet werden, und erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. |
| Form des Maklervertrags bei Wohnung oder Einfamilienhaus | Textform erforderlich (z. B. E-Mail). |
| Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie, Grundstück | Die Halbteilungsregeln gelten nicht; die Aufteilung ist frei verhandelbar. |
| Vermietung | Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Mieter zahlen nur, wenn der Makler ausschließlich in ihrem Auftrag eine Wohnung sucht. |
Die Regeln stehen im BGB (Vorschriften über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser) und im Wohnungsvermittlungsgesetz. Prüfen Sie im Einzelfall den konkreten Maklervertrag und lassen Sie sich bei Unklarheiten beraten.
Den Rechner in Excel bauen
Eingabezellen (deutsches Excel trennt Argumente mit Semikolon):
- B2 Kaufpreis
- B3 Provisionssatz netto (z. B. 6 %)
- B4 Umsatzsteuersatz (19 %)
- B5 Käuferanteil (z. B. 50 %)
Berechnungen:
- Provision gesamt brutto:
=RUNDEN(B2*B3*(1+B4);2) - Käufer:
=RUNDEN(B7*B5;2)(B7 = Gesamtprovision) - Verkäufer:
=B7-B8 - Prüfung für Wohnung/Einfamilienhaus:
=WENN(B5>0,5;"Käuferanteil über 50 % – nach den Halbteilungsregeln prüfen";"")
Mit einer Datentabelle (Daten > Was-wäre-wenn-Analyse > Datentabelle) zeigen Sie die Provision für mehrere Kaufpreise und Sätze auf einen Blick, etwa für die Verhandlung.
Beispiel
| Größe | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis Eigentumswohnung | 400.000 € |
| Provisionssatz gesamt | 6 % netto (7,14 % brutto) |
| Provision gesamt brutto | 28.560 € |
| Anteil Käufer (50 %) | 14.280 € (3,57 % des Kaufpreises) |
| Anteil Verkäufer (50 %) | 14.280 € |
Die Provision im Gesamtbudget des Käufers
Für Käufer ist die Provision Teil der Kaufnebenkosten, zusammen mit Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland) sowie Notar- und Grundbuchkosten. Diese Kosten werden in der Regel nicht über den Kredit finanziert, sondern aus Eigenkapital bezahlt. Wie sie die Rendite einer vermieteten Wohnung beeinflussen, zeigt der Renditerechner für Immobilien; die Rate des Darlehens berechnen Sie mit dem Tilgungsplan in Excel.
Für Makler: Provisionen im Blick behalten
Makler können denselben Aufbau als Provisionsübersicht nutzen: eine Zeile je Objekt mit Kaufpreis, Satz, Anteil Käufer und Verkäufer, Rechnungsdatum und Zahlungseingang. Mit SUMMEWENNS über das Zahlungsdatum entsteht die monatliche Umsatzübersicht; offene Provisionen erkennen Sie an fehlenden Zahlungseingängen. Für die Verwaltung vermieteter Objekte gibt es die Mietverwaltung-Vorlage. Weitere Vorlagen unter Immobilienmakler.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision?
Gesetzlich ist sie nicht festgelegt. Häufig liegt die Gesamtprovision zwischen etwa 5,95 % und 7,14 % brutto, regional unterschiedlich; sie ist verhandelbar.
Muss der Käufer immer die Hälfte zahlen?
Nein. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf er höchstens die Hälfte tragen; der Verkäufer kann auch die gesamte Provision übernehmen.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutztem Wohneigentum in der Regel nicht. Bei vermieteten Immobilien gehört sie meist zu den Anschaffungskosten und wirkt sich über die Abschreibung aus. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.
Funktioniert der Rechner in Google Sheets?
Ja, mit ROUND und IF statt RUNDEN und WENN; Datentabellen gibt es dort nicht, eine einfache Formelmatrix leistet dasselbe.