Renditerechner Immobilien in Excel: Brutto-, Nettomietrendite und Cashflow berechnen
So bauen Sie einen Renditerechner für Immobilien in Excel: Kaufnebenkosten, Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, Finanzierung mit Annuität, Cashflow und Eigenkapitalrendite – mit Formeln und Rechenbeispiel.
Ein Renditerechner für Immobilien in Excel beantwortet drei Fragen vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses: Wie viel Miete bringt das eingesetzte Kapital (Mietrendite), bleibt nach Kreditrate und Kosten monatlich Geld übrig (Cashflow), und wie verzinst sich das eigene Geld (Eigenkapitalrendite)? Entscheidend ist, mit den richtigen Zahlen zu rechnen: Die Bruttomietrendite, die in Anzeigen steht, berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch die Kosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Diese Anleitung zeigt Aufbau, Formeln und ein durchgerechnetes Beispiel.
Die Eingaben
| Eingabe | Hinweis |
|---|---|
| Kaufpreis | Laut Angebot oder Verhandlung |
| Grunderwerbsteuer | Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises |
| Notar und Grundbuch | Häufig 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | Falls ein Makler beteiligt ist; Höhe laut Exposé |
| Monatliche Kaltmiete | Aktuelle Ist-Miete laut Mietvertrag, nicht die erhoffte |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Kontoführung, Mietausfallwagnis |
| Eigenkapital, Zinssatz, anfängliche Tilgung | Laut Finanzierungsangebot |
Legen Sie diese Werte auf einem Blatt „Eingaben“ ab und benennen Sie die Zellen (Kaufpreis, Kaltmiete_Monat usw.). Die Berechnungen stehen auf einem zweiten Blatt, das nur Formeln enthält. Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen, gehören nicht in die Rechnung: Sie werden vom Mieter bezahlt und gleichen sich aus.
Die Kennzahlen und ihre Formeln
Kaufnebenkosten und Gesamtinvestition
=Kaufpreis*(GrESt+Notar+Makler) ergibt die Kaufnebenkosten; die Gesamtinvestition ist =Kaufpreis+Kaufnebenkosten, bei Bedarf zuzüglich sofort nötiger Renovierungskosten.
Führen Sie eine vereinbarte Maklerprovision als eigene Position in den Erwerbskosten. Damit wirkt sie sich auf das eingesetzte Kapital aus und wird nicht versehentlich als jährlich wiederkehrende Ausgabe gerechnet.
Bruttomietrendite
=Kaltmiete_Monat*12/Kaufpreis
Schnell gerechnet, aber zu optimistisch. Gut als erster Filter beim Vergleich mehrerer Angebote.
Kaufpreisfaktor
=Kaufpreis/(Kaltmiete_Monat*12)
Er zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Je höher der Faktor, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete.
Nettomietrendite
=(Kaltmiete_Monat*12-NichtUmlagefaehig)/Gesamtinvestition
Das ist die aussagekräftigere Zahl: Sie berücksichtigt die Kaufnebenkosten und die Kosten, die beim Eigentümer bleiben.
Finanzierung
Bei einem Annuitätendarlehen mit anfänglicher Tilgung ist die Jahresrate =Darlehen*(Zins+Tilgung). Die Zinsen des ersten Jahres liefert =-KUMZINSZ(Zins/12;Laufzeit*12;Darlehen;1;12;0), wobei die Laufzeit sich aus Zins und Tilgung ergibt. Den vollständigen Verlauf zeigt der Tilgungsplan in Excel.
Cashflow vor Steuern
=Kaltmiete_Monat*12-NichtUmlagefaehig-Jahresrate
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie jeden Monat Geld zuschießen. Das kann gewollt sein, weil ein Teil der Rate Tilgung und damit Vermögensaufbau ist, muss aber in Ihr Haushaltsbudget passen.
Eigenkapitalrendite vor Steuern
=(Kaltmiete_Monat*12-NichtUmlagefaehig-Zinsen_Jahr1)/Eigenkapital
Sie zeigt die laufende Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals ohne Wertsteigerung und ohne Steuereffekte.
Rechenbeispiel: vermietete Eigentumswohnung
Annahmen: Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten insgesamt 10 % (30.000 €), Kaltmiete 1.000 € im Monat, nicht umlagefähige Kosten 1.800 € im Jahr (Verwaltung 360 €, Instandhaltungsrücklage 1.200 €, Mietausfallwagnis 240 €), Eigenkapital 80.000 €, Darlehen 250.000 € mit 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung.
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Gesamtinvestition | 300.000 € + 30.000 € | 330.000 € |
| Bruttomietrendite | 12.000 € ÷ 300.000 € | 4,0 % |
| Kaufpreisfaktor | 300.000 € ÷ 12.000 € | 25 |
| Nettomietrendite | (12.000 € − 1.800 €) ÷ 330.000 € | 3,1 % |
| Jahresrate | 250.000 € × (3,8 % + 2 %) | 14.500 € |
| Cashflow vor Steuern | 12.000 € − 1.800 € − 14.500 € | −4.300 € (rund −358 € im Monat) |
| Eigenkapitalrendite vor Steuern | (10.200 € − ca. 9.400 € Zinsen) ÷ 80.000 € | rund 1,0 % |
Die Anzeige würde mit „4 % Rendite“ werben. Der Rechner zeigt das vollständigere Bild: Die Wohnung kostet jeden Monat einen Zuschuss von rund 358 €, die laufende Eigenkapitalverzinsung ist gering, und das Ergebnis hängt stark von Wertentwicklung, Mietsteigerungen und Steuern ab. Mit einer Szenario-Zelle für Zins, Miete und Kaufpreis sehen Sie sofort, welcher Kaufpreis bei Ihrem Wunsch-Cashflow noch tragbar wäre.
Sensitivität in einer Datentabelle
Excel kann zeigen, wie der Cashflow auf zwei Größen gleichzeitig reagiert: Legen Sie eine Zeile mit Zinssätzen (3,0 % bis 4,5 %) und eine Spalte mit Kaufpreisen an, setzen Sie in die Ecke einen Verweis auf die Cashflow-Zelle und wählen Sie Daten > Was-wäre-wenn-Analyse > Datentabelle. Das Ergebnis ist eine Matrix, aus der Sie Ihre Verhandlungsgrenze ablesen.
Was der Rechner nicht abbildet
- Steuern: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Zinsen, Abschreibung (AfA) und Werbungskosten mindern das Ergebnis. Die Auswirkungen hängen von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und gehören in die Steuerberatung.
- Wertentwicklung: Steigende oder fallende Preise verändern die Gesamtrendite stark, lassen sich aber nicht seriös vorhersagen.
- Größere Instandhaltungen: Dach, Heizung oder Fassade; prüfen Sie Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
- Rechtliche Rahmenbedingungen wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze, die künftige Mieterhöhungen begrenzen können.
Nach dem Kauf
Mieteingänge, Nebenkostenabrechnungen und Rücklagen verwalten Sie mit der Mietverwaltung-Vorlage in Excel. Weitere Vorlagen für Vermieter finden Sie unter Vermietung & Hausverwaltung.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab. Wichtiger als eine Faustregel ist der Vergleich der Nettomietrendite mit Ihren Finanzierungskosten und der Blick auf den Cashflow.
Warum ist die Nettomietrendite niedriger als die Bruttomietrendite?
Weil sie die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Kosten des Vermieters berücksichtigt. Diese Kosten fallen immer an, auch wenn sie im Exposé nicht genannt werden.
Gehört die Tilgung in die Rendite?
Die Tilgung mindert den Cashflow, ist aber keine Ausgabe im Sinne eines Verlusts, sondern Vermögensaufbau. Deshalb zeigt der Rechner Cashflow und Eigenkapitalrendite getrennt.
Funktioniert der Rechner in Google Sheets?
Ja. Statt KUMZINSZ verwenden Sie dort die Funktion CUMIPMT mit denselben Argumenten; Was-wäre-wenn-Datentabellen gibt es nicht, Sensitivitäten lassen sich aber mit einer einfachen Formelmatrix nachbauen.
