File Excel dự toán xây dựng nhà ở: dự toán sơ bộ theo m², dự toán chi tiết theo khối lượng và theo dõi chi phí thực tế
Cách lập file Excel dự toán xây dựng nhà ở cho chủ nhà và nhà thầu nhỏ: dự toán sơ bộ theo diện tích quy đổi, dự toán chi tiết theo khối lượng nhân đơn giá vật tư và nhân công, chi phí dự phòng, kế hoạch thanh toán theo đợt và so sánh dự toán với chi phí thực tế.
Trả lời nhanh: file Excel dự toán xây dựng nhà ở thường có hai tầng:
- Dự toán sơ bộ theo diện tích: Tổng chi phí ≈ Diện tích sàn quy đổi × Đơn giá/m² (phần thô, hoàn thiện) + Chi phí dự phòng + Chi phí khác. Cách này giúp chủ nhà biết nhanh cần chuẩn bị khoảng bao nhiêu tiền.
- Dự toán chi tiết theo khối lượng: mỗi hạng mục = Khối lượng × (Đơn giá vật tư + Đơn giá nhân công + Máy thi công nếu có). Cách này dùng để so sánh báo giá, kiểm soát vật tư và thanh toán.
Công thức cốt lõi: =KhoiLuong*(DonGiaVatTu+DonGiaNhanCong). Mọi hệ số và đơn giá trong bài là giả định để minh họa; giá thực tế thay đổi theo khu vực, thời điểm, vật liệu và nhà thầu. Công trình sử dụng vốn nhà nước phải lập dự toán theo quy định của ngành xây dựng; bài này hướng tới nhà ở riêng lẻ do gia đình tự đầu tư.
Phần 1: Dự toán sơ bộ theo diện tích quy đổi
Nhiều nhà thầu dân dụng báo giá theo “diện tích xây dựng quy đổi”: mỗi phần của ngôi nhà (móng, các tầng, mái, sân…) được nhân với một hệ số rồi cộng lại. Hệ số cụ thể do từng nhà thầu quy định, vì vậy hãy hỏi rõ và ghi vào file.
| Hạng mục | Diện tích (m²) | Hệ số (giả định) | Diện tích quy đổi (m²) |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 80 | 50% | 40 |
| Tầng 1 | 80 | 100% | 80 |
| Tầng 2 | 80 | 100% | 80 |
| Tầng 3 | 80 | 100% | 80 |
| Mái bê tông cốt thép | 80 | 50% | 40 |
| Tổng diện tích quy đổi | 320 | ||
Công thức: diện tích quy đổi =B2*C2, tổng =SUM(D2:D6). Ví dụ là nhà phố 5 × 16 m, 3 tầng.
| Khoản mục | Cách tính | Thành tiền (giả định) |
|---|---|---|
| Phần thô và nhân công hoàn thiện | 320 m² × 3.800.000đ | 1.216.000.000đ |
| Vật tư hoàn thiện | 320 m² × 2.800.000đ | 896.000.000đ |
| Cộng chi phí xây dựng | 2.112.000.000đ | |
| Dự phòng phát sinh 7% | 2.112.000.000 × 7% | 147.840.000đ |
| Chi phí khác: thiết kế, xin phép, điện nước tạm, khảo sát… | Ước tính | 60.000.000đ |
| Tổng dự toán sơ bộ | 2.319.840.000đ |
Hai lưu ý quan trọng: “trọn gói” và “phần thô” ở mỗi nhà thầu bao gồm những gì là khác nhau, và đơn giá vật tư hoàn thiện phụ thuộc rất nhiều vào lựa chọn của chủ nhà (gạch, thiết bị vệ sinh, cửa…). Hãy yêu cầu nhà thầu gửi danh mục vật tư kèm chủng loại, quy cách để so sánh công bằng giữa các báo giá.
Phần 2: Dự toán chi tiết theo khối lượng
Sheet “Dự toán chi tiết” có các cột:
| Cột | Nội dung | Công thức |
|---|---|---|
| A | Mã hạng mục (MONG-01, THAN-01, HT-01…) | |
| B | Tên công việc | |
| C | Đơn vị (m³, m², kg, md, bộ) | |
| D | Khối lượng | Từ bản vẽ: =Dai*Rong*Cao |
| E | Đơn giá vật tư | =XLOOKUP(A5,BangGia[Mã],BangGia[Vật tư],0) |
| F | Đơn giá nhân công | =XLOOKUP(A5,BangGia[Mã],BangGia[Nhân công],0) |
| G | Thành tiền vật tư | =D5*E5 |
| H | Thành tiền nhân công | =D5*F5 |
| I | Thành tiền | =G5+H5 |
Ví dụ phần móng (khối lượng và đơn giá giả định):
| Công việc | ĐVT | Khối lượng | Vật tư/đơn vị | Nhân công/đơn vị | Thành tiền |
|---|---|---|---|---|---|
| Đào đất hố móng | m³ | 60 | — | 180.000 | 10.800.000 |
| Bê tông móng | m³ | 18 | 1.350.000 | 350.000 | 30.600.000 |
| Cốt thép móng | kg | 1.600 | 16.000 | 4.000 | 32.000.000 |
| Ván khuôn móng | m² | 70 | 90.000 | 110.000 | 14.000.000 |
| Cộng phần móng | 87.400.000 | ||||
Tổng theo nhóm: =SUMIFS(I:I,A:A,"MONG*"). Khối lượng nên lấy từ bản vẽ thiết kế hoặc bảng khối lượng do kỹ sư lập; tự ước lượng dễ sai lệch lớn, nhất là phần thép và bê tông.
Phần 3: Kế hoạch thanh toán theo đợt
Hợp đồng xây nhà thường chia thanh toán theo tiến độ. Sheet “Thanh toán” giúp chủ nhà chuẩn bị tiền đúng lúc:
| Đợt | Điều kiện | Tỷ lệ (ví dụ) | Số tiền | Ngày dự kiến | Đã trả |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ký hợp đồng / khởi công | 15% | =$B$1*C2 |
||
| 2 | Xong móng | 20% | |||
| 3 | Xong khung, sàn các tầng | 30% | |||
| 4 | Xong xây tô, mái | 20% | |||
| 5 | Hoàn thiện, bàn giao | 10% | |||
| 6 | Hết thời gian bảo hành (giữ lại) | 5% |
Các tỷ lệ chỉ mang tính ví dụ; hãy làm theo điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu cần vay để xây nhà, đối chiếu lịch thanh toán với lịch giải ngân và tính trước tiền lãi bằng file Excel tính lãi vay ngân hàng.
Phần 4: So sánh dự toán với chi phí thực tế
Thêm các cột “Thực tế” và “Chênh lệch” cho từng hạng mục: =ThucTe-DuToan và tỷ lệ =IFERROR(ChenhLech/DuToan,0). Tô đỏ hạng mục vượt quá 10%. Mọi khoản phát sinh (thay đổi thiết kế, nâng cấp vật liệu) nên ghi vào sheet “Phát sinh” với ngày, nội dung, số tiền và người duyệt, để cuối công trình không tranh cãi. Các khoản chi hằng ngày (vật tư lẻ, chi phí vận chuyển) có thể ghi trong file Excel quản lý chi phí rồi tổng hợp về đây.
Lỗi thường gặp khi lập dự toán
- Không có dự phòng: công trình nhà ở hầu như luôn phát sinh.
- So sánh báo giá khác phạm vi: một bên đã gồm điện nước, một bên chưa.
- Quên chi phí ngoài xây dựng: thiết kế, giấy phép, nhà tạm, chuyển đồ, nội thất rời.
- Không cập nhật giá vật liệu khi thời gian từ lúc lập dự toán đến lúc thi công kéo dài.
- Không lưu phiên bản: mỗi lần chỉnh dự toán nên lưu thành bản mới có ngày.
Câu hỏi thường gặp
Hệ số quy đổi móng, mái lấy ở đâu?
Đây là cách quy ước trong báo giá của từng nhà thầu, không phải con số cố định. Hãy yêu cầu nhà thầu ghi rõ hệ số cho từng loại móng, mái, sân, ban công trong báo giá.
Chủ nhà có cần dự toán chi tiết không?
Nên có ít nhất cho các phần chiếm nhiều tiền (bê tông, thép, gạch xây, vật tư hoàn thiện chính). Dự toán chi tiết giúp kiểm tra khối lượng khi nghiệm thu và tránh bị tính thừa.
Dùng Google Sheets được không?
Được. SUM, SUMIFS, XLOOKUP và IFERROR đều có trên Google Sheets, thuận tiện chia sẻ với kỹ sư giám sát.
Để quản lý tiến độ thi công, tham khảo file Excel quản lý dự án; khi cần gửi báo giá cho khách, xem mẫu báo giá Excel. Các hướng dẫn khác nằm trong nhóm Dự toán xây dựng.